●フルローンで物件を買うと危ない？

フルローンで不動産投資をすると危ないと書いてある本や
メルマガや、コラムや・・・

とにかく色々なところで不動産投資をフルローンで行うと

危険である

と指摘されています。


理由は、主に返済比率自体が高くなること、
次に金利上昇によるリスクです。

ところが、特に多くの不動産投資コンサルタントや
ファイナンシャルプランナーがお書きになって
いるのですが実に考察が甘いです。

単に借入金と物件利回りを固定して、金利を上昇させた
シミュレーションをしています。

で、結論。

ほらね、
フルローンだと金利上昇リスクに弱いでしょ
なんて言っています。

あたりまえです。
条件を固定しているんだから頭金が少ないほど
金利上昇で早く赤字になります。


私は彼らの共通点に気付きました！

●彼らは実際に不動産投資を行っていない！！

以前、ファイナンシャルプランナーのかたとお会いした
ことがあります。
不動産投資について、色々と理屈はごもっともな
ことをおっしゃります。


で、私はお伺いしました。
現在不動産はどれだけお持ちですか？？
金融資産は？



●私の信条は、成功したいなら成功者に聞け！
です。

以来、彼らの言うことを聞くのはやめました。



結局、金利上昇リスクを回避するのは

■出口戦略

が重要なんですね。
もちろん、シミュレーションでどこまで自分は
リスクを取れるのか把握するのは前提です。

一義的にフルローンは頭金を入れるより危ない
という議論はウンザリです。


これも以下のマニュアルには詳しく書きました。

をそのままの価格で購入してしまったり

します。
ぜひ、マニュアルを活用してください。

がんばってください。

目　次　　　　　　　　　　　

はじめに
第一部　たった５ヶ月でリタイアできた
「　収益不動産投資成功法　」

第０章　「リタイア前夜」　　　　　　　　　　　　・・・P23
■　リタイア前夜
■　『光速』でリタイアできる不動産投資の手順　
～非常識な成功パターン～
■　大切なことはたった１つしかない

第１章　「頭金「ゼロ」でできる不動産投資の手順」・・・P28
■　リタイアは戦略だ！
■　私の失敗事例と成功事例　
～あなたは３年もかける必要がない～
■　非常識な成功パターン、セオリーを打ち破れ

第２章　「死ぬほど大切な戦略的物件選択」　　　　・・・P41
■　９９％の投資家が陥る罠
■　物件を見極める最大のポイント　～３秒で見極めろ～
■　私の失敗事例

第３章　「銀行から借りてくださいと言わせる融資戦略」・P49
■　融資しない銀行は相手にするな
■　銀行の基本的行動原理
■　銀行の融資基準大公開
■　融資期間はこう決まる
■　融資金額算出のための項目と影響
■　ＳＭＢＣの融資基準
■　その他の収益還元法を採用している銀行、金融機関

第４章　「そしてあなたのサクセスストーリーが完成する」P62
■　みさなん、考えて無さ過ぎ
■　なぜあなたはリタイアしないのか？
■　サラリーマンだからこそ容易にリタイアできる
■　あなたのセルフイメージは何？億のカベを超えろ！
■　メンターをつくろう
■　あなたならリタイアできる


第二部　「　実践！『光速』不動産投資　」
第５章　「実践！『光速』不動産投資」　　　　　　・・・P72
■　不動産市場の歪みを狙う
■　あせるな！　高利回り物件なんていくらでもある
フルローン物件だっていくらでもある
■　物件情報がドンドンはいってくる不動産会社とのつき合い方
■　物件が無ければ物件を創り出せ！指値の秘術とは？
■　物件の地域にこだわる？
■　物件の人口動向は気になる？
■　『今田式』収益シミュレーション
キャッシュフロー試算、リスク試算方法
■　レントロールに騙されるな！
■　価値ある物件を定義せよ、物件の躯体構造
■　現地・現場・現認主義　～物件は必ず見ること～
■　ババを引くな！現地で物件を見極めろ！
■　物件をモノにする「買い付け」の入れ方
■　利益を生み出す、売買契約書の結び方
■　リスクを回避する、特約事項の書き方
■　余分な税金を払わずにすむ、土地、建物割合の決め方



第６章　「実践！戦略的融資」　　　　　　　　　　・・・P117
■　メインバンクなんて必要ない！
■　サラリーマンだからこそ銀行は喜んで金を貸す
融資金額が大きいほど担当者はうれしい
■　短期で連続して借りるには
■　本気でやるなら法人をおこそう
■　融資依頼資料の秘密
■　さて、融資を受けに行こう！
■　融資は理論。あなたの気持ちは関係ない
■　都市銀行、地方銀行、信用金庫、
政府系、信託系、ノンバンク特徴と使い方
■　都市銀行で融資を受ける
■　地方銀行で融資を受ける
■　信用金庫で融資を受ける
■　信託系で融資を受ける
■　政府系で融資を受ける
■　ノンバンクで融資を受ける
■　固定金利？変動金利？
■　金利は交渉すること
■　共同担保を要求された。さぁどうする？

第７章　「実は一番大切な出口戦略」　　　　　　　・・・P148
■　出口戦略なき投資は失敗する
■　さぁ、どれが一番儲かる？
■　物件には寿命がある
■　出口は４つ
■　出口戦略　～転売のために～

第８章　「既に物件を持っている人のための成長戦略」・・P172
■　自分の物件を査定！　あなたは、はまっていないか？
■　物件を保有しキャッシュフローが赤字
融資期間が法定耐用年数を超えている
■　よくある質問！自宅を持っているのは有利か？
他にもローンがあるんです

第９章　「更なる飛躍を求めて」　　　　　　　　　・・・P175
■　金利リスク、なぜ頭金を入れないのか？
■　リスクの正体
■　"選ばれた物件"を購入することの困難さ
■　サラリーマン大家さんの破綻と、銀行融資姿勢の変化

第１０章　「実録！Ｋさん、５ヶ月でリタイア」　　・・・P184
■　不動産をはじめたきっかけ
■　不動産投資を始める前の勉強
■　実践トレーニング開始
■　初めての買い付け
■　初めての融資成功
■　一気に爆発！　複数同時購入に向けて
■　甲信越物件の購入への道
■　北陸物件、二番手から一番手に
■　物件の特性に合わせた融資戦略の構築
■　突然現れた３棟目
■　３棟目もカンタンにフルローン
■　現在の成績
■　最後に　～ 知識から知恵へ ～

今田からあなたに伝えたいこと
■　収益不動産投資のダークサイド


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